Недвижимость и Строительство

Нeсмoтря нa дoстaтoчнo слoжную экoнoмичeскую ситуaцию в стрaнe, мoскoвскиe дeвeлoпeры пoкa нe плaнируют снижaть aктивнoсть: в 2016 г. стoличныe влaсти выдaли вдвoe бoльшe рaзрeшeний нa стрoитeльствo жилья, чeм в 2015-м. Тaкaя динaмикa пoвышaeт вeрoятнoсть сoxрaнeния сущeствующeгo цeнoвoгo трeндa: oгрoмный oбъeм прeдлoжeния нa фoнe oгрaничeннoгo плaтeжeспoсoбнoгo спрoсa будeт спoсoбствoвaть усилeнию кoнкурeнции мeжду застройщиками и постепенному снижению стоимости недвижимости, считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В 2016 г. Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилой недвижимости, сообщили «Ведомости» со ссылкой на представителя ведомства. По сравнению с предыдущим годом показатель увеличился почти в два раза: в 2015 г. застройщикам разрешили возвести 5,3 млн кв. жилья.

Надо отметить, что московский рынок новостроек в последние годы и без того не страдает от недостатка новых проектов. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 г. только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД объем предложения вырос на 62%: с 712 700 до 1 153 500 кв. м, то есть до рекордного за предыдущие семь лет уровня (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»). К концу 2016 г. показатель увеличился еще почти на 27%: объем предложения новостроек достиг 1,52 млн кв. м. По итогам прошлого года в Москве от ТТК до МКАД насчитывалось в продаже 295 новостроек, что почти на 36% больше, чем годом ранее. В сумме в них предлагалось 22 454 квартиры — на 25% больше, чем в конце 2015 г. (см. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%»).

Причин для несколько странного поведения застройщиков в не самый благоприятный для экономики период может быть несколько, пишет издание. Во-первых, компании стремились успеть оформить документацию до вступления в силу с 1 января 2017 г. поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к девелоперам, порядок страхования новостроек и т.п. (см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже»). Во-вторых, московское правительство обещает принять в середине 2017 г. правила землепользования и застройки, что также усложнит девелоперам запуск новых проектов – в частности, станет труднее изменить статус земельного участка.

В-третьих, как неоднократно отмечал IRN.RU, строительный бум последних лет во многом объясняется «оттепелью» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов многие девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек в Москве, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон. Работа над новым проектом занимает несколько лет, и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно.

Кроме того, немало застройщиков твердо уверены, что благодаря росту цен на нефть платежеспособный спрос на жилье вот-вот вернется на докризисный уровень. И даже если этого не произойдет, квартира в Москве – вечная ценность, на которую всегда найдется покупатель, поэтому надо осваивать площадки, пока есть такая возможность. Тем более что строительство больших объемов недвижимости позволяет сократить издержки в расчёте на кв. м: на закупку стройматериалов, разработку проектов, рекламу, управление и т.п.

Впрочем, в данном случае важны не мотивы девелоперов, а последствия их деятельности. По данным главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, в конце 2016 г. в Москве действовали разрешения на строительство 18 млн кв. м жилья. Конечно, часть этих миллионов не только начала строиться, но и уже реализована, однако оставшихся объемов, по оценке руководителя компании «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, при текущем уровне поглощения и цен хватит еще примерно года на три строительства и продаж.

Следовательно, на ощутимое снижение девелоперской активности, которое могло бы привести к сокращению объема предложения жилья в Москве, в ближайшие годы, по всей видимости, рассчитывать не стоит. Как и на восстановление платежеспособного спроса: даже согласно официальному прогнозу Минэкономразвития, реальные доходы населения вернутся на уровень 2013 г. только в 2021 г. При этом недвижимость приобретается не из текущих доходов, а из накоплений, для создания которых требуются годы, даже если речь идет лишь о первоначальном взносе по ипотечному кредиту. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».)

А значит, чтобы продать все построенное, цены на недвижимость, по всей видимости, придется снижать и дальше, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Ведь даже несмотря на увеличение доступности жилья в Москве в последние годы за счет снижения порога входа, бюджета покупки и ипотечных ставок, спрос не успевает за ростом предложения: хотя число ДДУ в целом по рынку увеличилось за январь-ноябрь 2016 г. на 83,4%, количество квартир в готовых новостройках продолжает расти. На рынке от ТТК до МКАД этот показатель увеличился примерно в 1,6 раза за последние два. То есть девелоперы выводят на рынок существенно больше жилья, чем могут продать. На этом фоне резкий рост числа разрешений на строительство – еще один аргумент, свидетельствующий о том, что данная тенденция в ближайшем будущем не изменится. Если, конечно, часть объектов из-за падения цен не превратится в долгострои и не уйдет с рынка.

Потенциальный спрос на жилье в Москве, прежде всего эконом- и комфорткласса, действительно огромен, в этом девелоперы абсолютно правы. Проблема в том, что подавляющее большинство тех, кому нужны квартиры, не могут их себе позволить – см. «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?». Таким образом, компании, которые при сохранении нормальной рентабельности смогут предложить покупателям квартиры по существенно более низким ценам, смогут извлечь из сложившейся ситуации максимум выгоды. Соответствующими возможностями обладают прежде всего наиболее крупные девелоперы, многие из которых аффилированы с банковскими структурами. Так что в будущем, по всей видимости, можно ждать не только удешевления жилья, но и укрупнения рынка.

Также по теме:

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU